中国网地产讯  近日，上海中原地产发布2020年新房市场盘点。

交易激增超预期  豪宅市场吸睛

2020年全球受疫情影响，一季度整个社会几乎陷入停摆，但在一系列举措之后，二季度社会、经济开始全面复苏，楼市走出V型反转。此后楼市成交一直处于高位运行，12月份以全年最高成交量收官。全球货币宽松背景下，资产保值意识有所增加，世界诸多城市，比如伦敦、首尔等房价均创出新高。上海全年改善产品热销，尤其是豪宅交易从年初热到年末。

供应稳定  价格符合预期

截止到12月25日，新建商品住宅供应768万方，累计同比增加1%。推盘节奏上，在3月全面复工、复产、复市后，4月供应迎来爆发，入市面积直逼百万方。随后供应回落调整，直到8月供应再度回升。11月受到疫情影响，供应再度陷入停滞，但是12月情况得到控制后供应再度补量，单月供应超130万平方米，创年内记录。

供应区域分布上远郊区域仍占主力地位，但从区域排名可以看出，浦东进入前三甲，这也意味今年中高端改善入市较为活跃。

图：供应区域分布

入市价格相对稳定。基于限价因素，新房入市价格总体稳定，符合市场预期。当然，对于豪宅项目而言，限价更为突出，一些楼盘出现倒挂。比如炙热的前滩板块，入市项目价格大约在11、12万元/平方米左右，但是区域内次新房挂牌价格和新房价格出现倒挂，这也是为什么导致前滩新盘一房难求的原因之一。

量增价升  豪宅吸睛

截止到12月25日，新建商品住宅成交892.8万平方米，累计同比增加18.5%。今年市场交易突出的几大特点：

1、市场分化明显。大格局上，外环以内的项目认筹结果要好于外环外项目，约往市中心去化效果越佳。从项目本身来看，差异性就更明显了。热点项目认筹率可以突破1000%，比如年末的前滩的项目，而关注度不高的项目，认筹甚至还不到20%。

2、改善需求释放明显，套均成交总价上行。今年90平方米以上的中大户型为56958套，累计同比增加19.5%。这说明改善意愿需求释放明显。受此影响，套均总价今年为650.8万，同比上涨2.2%。

图：上海新建商品住宅供求价走势

 

3、房价上涨压力明显。今年明显出现供不应求的局面，新房库存持续走低。当前上海新房库存为771.2万平方米，但去化周期还不到9个月。上海新房从拿地到入市平均周期大约11个月，也就是说，即便现在拿的地也需要1年左右时间才能入市，而现在市面上的存货还不够卖9个月的。供求失衡意味房价还有上涨压力。

4、豪宅市场成交活跃。今年最抢眼的莫过于豪宅市场。截止到25日，10万+产品一共成交5513套，累计同比增加81.8%。从豪宅成交分布来看，一是聚集在传统市中心区域，比如虹口四川北路板块，浦东碧云板块、黄浦淮海中路板块等；二是传统滨江区域，比如陆家嘴板块、徐汇滨江、前滩板块等。

表：上海商品住宅成交前10（2020.1.1-2020.12.25）

 

货币宽松 资产保卫战

每一轮楼市上行都和宽松货币政策有关。今年因为疫情关系，各国为提振经济开启宽松货币政策模式。经过前几轮“放水”后，大家已经意识到，抵抗资产保值的最佳方式是购置不动产。并且越是贵的产品越能起到保值增值的作用。事实上，从豪宅市场来看，市场处于调整的时候，豪宅市场成交量缩水，但价格依然坚挺，相反，市场一旦转好，豪宅价格涨速也很快。

其次，因为疫情，大部分人对房屋的空间需求增多，对房屋品质要求提升，尤其是好的物业管理尤为突出。因此，改善客群多半置换手中住房，去买新房，尤其是品牌房企的产品关注度在提升，同时重新回归市区的意愿也在提升。

此外，今年土地市场开始转暖，土地持续上升的溢价率提振买家看好未来市场的信心。地价是房价的先导信号，最后地价成本会反应到房价上。尤其是市中心土地价格依然坚挺，强化买家往市区走的预期。

最后，涨不买跌心态。其实4月份开始，各行各业复苏的信号就非常明显了，二手房先于新房市场回暖，给买家入市带来信心提振。随后市场价格随着成交量稳步向上，此时买涨不买跌的心态开始显现。到了下半年，楼市全面上行，房价上涨后市场有焦虑和躁动，催促买家入市。

后市研判：2021继续上涨  涨幅约5%

如果没有疫情，从楼市运行轨迹来看，2020年也不会差于2019年，因为楼市调整周期来看，去年已经慢慢走出调控政策的影响，楼市具备开展新一轮行情的条件。但是疫情关系，打乱交易节奏，加上宽松的货币政策令需求快速释放，楼市走出强势反转。

从年底中央经济工作会议表述来看，没有超预期内容，预计上海明年还会延续当前调控尺度。因此，从趋势上明年还会延续向上走势，由于2020年1、2季度成交量不高，所以明年同期上半年交易量的同比数据会比较乐观，因此价格还会延续惯性上涨。

基于土地投放增加，下半年市场供应会保持宽松。但是地价上涨也可能传导到楼市中，房价还是有上涨压力。加上现在远郊区域刚需房产品上出现升级，比如大量花园洋房等等，这些也会抬升入市价格。因此，明年新房均价还会有上涨，但考虑到调控因素，涨幅约5%。